Аренда недвижимости как бизнес в Польше

Интерес к инвестированию в рынок недвижимости в Польше растет. Поляки стремятся покупать квартиры с целью получения прибыли. Регулярная прибыль, которую вы получаете как домовладелец, облагается налогом. Узнайте, как рассчитывать подоходный налог при аренде квартиры и какую форму налогообложения выбрать – шкалу налога или единовременную выплату.

Нет сомнений в том, что аренда квартиры – это выгода для семейного бюджета. Однако вы должны помнить, что вы обязаны платить налог с любого дохода. При заключении договора аренды вы должны выбрать подходящую для вас форму налогообложения. Вы должны подать соответствующую декларацию до 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором вы получили свой первый доход от аренды. В настоящее время существует две формы налогообложения арендной платы: фиксированная ставка и шкала налога. Важно отметить, что если вы не сделаете свой выбор вовремя, вам автоматически будет назначена шкала налогов.

Расчет арендного налога по шкале налогов, в случае осуществления аренды в качестве индивидуального предпринимателя

Если вы выбрали подачу заявления по шкале налогообложения, вы платите налог с прибыли. В этом случае прибыль – это доход за вычетом затрат, например процентов по кредиту, ремонта, покупки квартирного оборудования и т.д. Помните, что доход – это фактически арендная плата, полученная от арендатора, а затраты – это понесенные вами расходы, задокументированные в фактурах и счетах. Таким образом, чем выше затраты, тем меньше налогов вы заплатите. Какой размер арендного налога установлен на 2020 год? Подоходный налог с аренды составляет 17% для дохода, не превышающего 85 528 злотых, и 32% для превышения этой суммы. В случае шкалы налогов или, другими словами, расчетов на общих условиях, вы должны подать декларацию PIT-36 до 30 апреля. После превышения необлагаемой налогом суммы, которая в настоящее время составляет 8000 злотых, вы также платите авансовые платежи по подоходному налогу на ежегодной основе.

Расчет арендного налога по шкале налогов, в случае осуществления аренды в рамках ООО

Если вы осуществляете аренду недвижимости от имени ООО, то основой налогообложения будет оплата CIT.

Налог уплачивается от доходов за вычетом текущих и инвестиционных расходов. Его ставка составляет 9%. Здесь небольшая заметка — в течение года мы платим авансы по налоговому обязательству, а полная сумма подлежит урегулированию в годовой декларации, которая должна быть подана не позднее конца марта года, следующего за отчетным годом.

Кстати отметим здесь, что если компания была основана во второй половине года, финансовый год для такой компании может быть больше, чем 12 месяцев. Например, компания была создана 1 июля 2020 года. Как правило, если предположить, что финансовый год совпадает с календарным годом, концом финансового года будет 31 декабря 2020 г. Однако это не обязательно. Вы можете воспользоваться положениями Закона о подоходном налоге юридических лиц и продлить первый финансовый год до 31 декабря 2021 года. Тем не менее, это скорее привилегия, а не обязанность. От вас зависит, использовать ее или нет.

Еще несколько слов о сроках расчетов. CIT (Подоходный налог) оплачивается до 20-го числа следующего месяца. Это значит, что за август последний срок для урегулирования и уплаты налога — 20 сентября. И так каждый месяц. Тем не менее, вы можете не рассчитываться с налоговыми органами каждый месяц, но для этого необходимо выбрать квартальный способ оплаты. Он зарезервирован для тех компаний, которые только начали свою деятельность или являются небольшими налогоплательщиками. Конечно, период урегулирования мы выбираем сами, только при выборе квартальных расчетов, о своем решении необходимо сообщить в налоговую инспекцию.

Единая налоговая ставка за аренду квартиры, в случае осуществления аренды частным лицом

Урегулировать налог по фиксированной ставке просто. Не требует оплаты налоговых расходов и ведения учета. Это означает, что вы платите фиксированную ставку, зависящую от полученного дохода. Единовременная сумма дохода от аренды до 100 000 злотых составляет 8,5%, а при превышении этой суммы ставка налога увеличивается до 12,5%.

Принимая решение о фиксированной ставке, вы должны не забывать включать арендную плату и коммунальные услуги отдельно в договор аренды (вы должны четко указать, что коммунальные услуги взимаются с арендатора). Зачем? Потому что, если вы укажете полную сумму в контракте, включая коммунальные услуги, налоговая служба будет рассматривать ее как ваш общий доход. Следовательно, вы будете платить налог не только с получаемой аренды, но и с коммунальных платежей.

Стоит отметить, что в случае единовременной выплаты супруги не теряют права на совместное поселение, но к их доходу применяется ограничение в 100 000 злотых. Если вы решили рассчитаться с единовременной выплатой, не забудьте подать годовую декларацию PIT-28 до 31 января. Подача его и уплата причитающегося налога – это информация для налоговой инспекции о том, что вы также оплатите арендный налог таким же образом в следующем году.

Вышеуказанные формы расчета налогов применимы только к частной аренде. Такой способ заработка становится все более популярным, поэтому необходимо систематизировать его соответствующими положениями. По статистике около ⅓ площадей в городах Польши – это инвестиции в аренду. В настоящее время ведется работа по четкому разделению налогоплательщиков на частных арендаторов (физические лица, сдающие жилье в аренду другому физическому лицу в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, это форма управления частной собственностью – частная аренда) и лиц, для которых это является основным источником дохода и которые должны регистрировать аренду как экономическую деятельность (например, когда они сдают в аренду несколько объектов недвижимости и получают от этого доход). Однако разделить домовладельцев на эти две группы непросто и зависит от толкования применимых правил.

Споры с налоговой службой

Налоговая служба может отказать, однако не всегда права в отказе, в праве на получение единовременной выплаты при посуточной аренде. Одно из последних проигранных им дел касалось работающего за границей налогоплательщика, который с 2015 года сдает в аренду свою квартиру в Польше и оплачивает единовременный налог в размере 8,5 %. С мая 2016 года он решил сдавать в аренду квартиру на короткий срок – от двух дней до нескольких месяцев. Стоимость аренды согласовывается на дни, недели или месяцы. Такое решение было принято из-за трудностей с поиском арендатора, заинтересованного в более длинной квартире в помещении. Целью заявителя является не получение прибыли, а покрытие расходов на административные и эксплуатационные сборы жилищного кооператива, которые за короткое время увеличились на 100%.

Аренда не осуществляется организованно и профессионально, так как мужчина постоянно проживает за границей. Не нанимает других людей, не пользуется услугами бухгалтера, уборщицы или менеджера. Мужчина попросил переводчика, чтобы убедиться, что это частная аренда, налог с аренды которой может быть оплачен по фиксированной ставке. Однако получил отрицательный ответ.

Налоговая служба решила, что такая аренда носит профессиональный характер, поскольку осуществляется организованно и непрерывно с целью заработка. Следовательно, доходы от этого следует классифицировать как экономическую деятельность. Он не может урегулировать их единовременно. Мужчина должен платить налог на общих основаниях, по ставкам 18% либо 32%.

Налогоплательщик обжаловал толкование в суд и выиграл. Суд отменил решение налоговой инспекции. Он решил, что человек, постоянно проживающий за границей, не может вести бизнес в Польше. Осуществлять деятельность на постоянной основе означает проводить ее постоянно, а не время от времени. Непрерывность бизнеса связана с его плановым характером и реализацией индивидуальных планов. Между тем, в описанной ситуации нет никаких элементов, которые позволяли бы рассматривать аренду как такой вид деятельности.

Налоговый орган не обжаловал это решение в Высшем административном суде. Решение окончательное. Директор KiS дал вторую интерпретацию, в которой согласился с налогоплательщиком.

Ксения Хобта

Свяжитесь с нами

3 + 2 =