Налоги при покупке недвижимости в Польше – сколько и какие?

К сожалению, не все, кто планирует покупку собственной недвижимости, понимают, что указанная в рекламе цена недвижимости – это еще не все, что нужно будет заплатить, и дело не только в нотариальных расходах и других сборах. При покупке квартиры средней площади в большом городе еще несколько тысяч злотых нужно будет вернуть в налоговую. С точки зрения налоговой нагрузки первичный рынок выглядит лучше вторичного.

По крайней мере, психологически, потому что клиент не «видит» размер уплачиваемого налога. Цена новой квартиры включает НДС. Его размер, в свою очередь, зависит от размеров объекта недвижимости. Как правило, налог составляет 23%, но если площадь квартиры меньше 150 кв.м, застройщик имеет право применить пониженную ставку НДС 8%. Такой же механизм действует при покупке дома на одну семью менее 300 кв.м. Если покупатель – предприниматель, и имущество будет использоваться в его бизнесе, очевидно, что у него есть возможность вычета НДС.

 

На вторичном рынке

На вторичном рынке все иначе. Здесь, когда покупатель покупает бывшую в употреблении квартиру, он не платит НДС, но дополнительная стоимость составит 2% – это налог на гражданско-правовые сделки (далее PCC)

PCC подлежит уплате, если НДС не взимается. Это происходит, когда мы покупаем подержанную квартиру у частного лица или предпринимателя, освобожденного от НДС, или налогоплательщика НДС, который продает недвижимость по льготной ставке (статья 43 (1) (10) Закона о НДС). Если есть обязательство по уплате НДС, то больше PCC платить не следует. Иначе было бы двойное налогообложение.

PCC составляет 2% от рыночной стоимости недвижимости. На практике рыночная стоимость – это просто цена, указанная в нотариальном акте. Если предположить, что мы купим на вторичном рынке квартиру стоимостью 300 000 злотых, то мы понесем еще 6 000 злотых дополнительного расхода.

Цена продажи квартиры не может вызывать сомнений у налоговиков. Если цена явно ниже рыночных ставок, она должна быть подтверждена уже в нотариальном акте – например, указанием плохого технического состояния собственности, явных дефектов и т. п. Если  же налоговая служба усомнится в цене и решит, что она занижена, то может добавить дополнительный налог с процентами.

Как чиновники могут проверить соответствие цены рыночным реалиям? Об этом говорится в Законе о налоге на гражданско-правовые сделки. И он говорит, что:

“Рыночная стоимость недвижимости определяется на основе средних цен, используемых при торговле вещами того же типа и вида, с учетом их местонахождения, состояния и степени износа, а также при торговле такими же имущественными правами на день осуществления этой деятельности, без вычета долгов и грузов ».

Однако, как правило, чиновники начинают сомневаться в объективности цены, если она на 1/3 (33%) ниже средней для данного местоположения и типа строительства.

В некоторых случаях вам не нужно платить PCC. Когда мы покупаем муниципальную квартиру, мы не будем платить PCC, то же самое будет, например, когда мы покупаем кооперативное право собственности на недвижимость у кооператива и, как мы уже сказали, если наш продавец является плательщиком НДС.

В кредит

Налог на гражданско-правовые сделки, правда, небольшой, но все же – придется платить и при покупке квартиры в кредит. Во времена рекордно низких процентных ставок и рекордно высоких цен на недвижимость ссуды идут отлично, поэтому стоит вспомнить налоговые обязательства.

В этом случае мы также будем платить PCC при покупке квартиры в кредит у застройщика. Сумма налога составляет 19 злотых или 0,1 процента. Это зависит от формы кредита. Что касается обычной ипотеки, то есть такой, сумма которой известна на момент ее создания, сумма налога будет 0,1%, что, например, дает 300 злотых на сумму 300 000 злотых. PLN. Если при оформлении ипотеки (лимитированной ипотеки) неизвестно, какова ее стоимость, то PCC будет составлять 19 злотых.

Подоходный налог

Подоходный налог от физ. лиц платит продавец недвижимости при условии, что он продал ее в течение 5 лет с момента покупки. Эти пять лет отсчитываются с конца года, в котором собственность была куплена.

Размер этого налога составляет 19% и рассчитывается он на основе дохода, а не продажной цены собственности.

Стоит помнить, что указанный период исчисляется налоговыми, а не календарными годами. Например, человек, который купил квартиру в феврале 2015 года и выставил ее на продажу в марте 2020 года, должен заплатить 19% налога.

Зачем? В этой ситуации не истек период в 5 налоговых лет, по истечении которого нет обязанности по уплате налога при продаже недвижимости. Если указанный 5-летний период истек, то налоговую декларацию подавать в налоговую инспекцию не требуется.

Кто освобожден от налога, даже если 5-летний срок покупки недвижимости еще не истек?

Тот, кто имеет право на налоговые льготы. Это касается лиц, которые потратили выручку от продажи на собственное жилье в течение трех лет после окончания календарного года, в котором недвижимость была продана. Помимо покупки недвижимости, к таким целям могут относиться также ремонт и реконструкция помещения при условии, что оно становится собственностью налогоплательщика.

Ksenya Khobta

Свяжитесь с нами

7 + 8 =